מילון מונחי נדל"ן מקצועי
אדמת מנהל קרקע הנמצאת בבעלות מדינת ישראל או קק"ל. רוכש קרקע זו למעשה חוכר אותה לתקופה מוסכמת בחוזה חכירה, כאשר המדינה נשארת הבעלים. כ-93% מהקרקעות בישראל הן אדמות מנהל, והיא נחשבת פחות כדאית לרכישה מאשר קרקע פרטית ("טאבו").
איחוד וחלוקה תהליך המתבצע לרוב עם הפשרת קרקע, בו מאוחדים כל המגרשים הקיימים ומחולקים מחדש בהתאם לזכויות התכנית המלווה. לוועדה המקומית יש סמכות לאשר תכנית איחוד וחלוקה באופן כפוי על בעלי הקרקע במקרה של ריבוי בעלים, כדי למנוע חוסר הסכמה ביניהם.
אחוזי בנייה היחס שבין סך השטח המותר לבנייה על המגרש לשטח המגרש כולו, מבוטא באחוזים. לדוגמה, אחוזי בנייה של 100% במגרש של 10 דונם מאפשרים לבנות עד 10 דונם של בניינים.
בנייה רוויה כל בניין מעל שתי קומות, לרבות בניינים רבי קומות, מגדלים וגורדי שחקים. זהו הייעוד המבוקש ביותר בקרב משקיעי קרקעות חקלאיות. הניסוח המשפטי מגדיר זאת כבניין הרשום כבית משותף או ראוי להירשם בעתיד, בן שתי קומות ומעלה, ובו לפחות ארבע יחידות דיור, כאשר בכל קומה לפחות יחידת דיור אחת.
גוש חלקה (גוש וחלקת קרקע) כל פיסת קרקע בישראל מצוינת באמצעות מספור ורישום של גוש וחלקה. ה"גוש" הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכולל בתוכו מספר חלקות. ה"חלקה" מציינת את המגרש או הבניין הספציפי בתוך הגוש. לעיתים מצורפת גם תת-חלקה לזיהוי דירות בבניין משותף.
דמי הסכמה סכום שיש לשלם לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או לוועדה אחרת בעת מכירת זכויות חכירה. דמי ההסכמה משולמים על ידי המוכר (במקרה של קרקע חקלאית) ורובם מחושבים על בסיס עליית ערך הקרקע מאז רכישת הזכות. הם יכולים להגיע עד שליש מהשבחת הקרקע, אך לפחות 2% מערכה.
היתר בנייה המסמך החוקי הניתן מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המאפשר לבצע עבודות בנייה כמפורט בהיתר ובנספחיו.
הסכם קומבינציה הסכם שבו בעלי הקרקע מציעים לקבלן בעלות על קרקעם, בדרך כלל לאחר הפשרה, בתמורה למספר מסוים של דירות (המהווה את אחוז הקומבינציה) שהקבלן יבנה על אותה קרקע. דירות אלו יחולקו באופן יחסי לבעלי הקרקעות לפי בעלותם היחסית.
הסכם שיתוף הסכם משפטי הנרשם בלשכת רישום מקרקעין, ומיועד להסדרת בעלות משותפת על קרקע. ההסכם מסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע ואת אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות עליה (בדרך כלל על פי רוב). להסכם שיתוף מצורף לרוב תשריט חלוקה המראה את מיקומו וחלקו היחסי של כל בעלים בחלקה.
הפקעה בעת הפשרה של קרקע חקלאית, הרשות המקומית מפקיעה אחוז מסוים מהקרקע לטובת שימושים ציבוריים, כגון דרכים, שטחי מעבר ושטחים ירוקים. הרשות המקומית יכולה להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי, ובמקרים מסוימים הפקעה יכולה להגיע ל-60%-70% מהשטח.
הפשרה (שינוי ייעוד) תהליך שבו משתנה ייעוד של קרקע מחקלאות לבנייה (לכל סוגי המגורים, מסחר, תעשייה, מלונאות ועוד). זהו "מילת הקסם" של עולם הקרקעות החקלאיות.
ועדה ארצית הוועדה שיוזמת, דנה וממליצה על תכניות מתאר ארציות. בין היתר, היא מאשרת תכניות מתאר מחוזיות.
ועדה מחוזית קיימת בכל מחוז, בראשה יושב הממונה על המחוז מטעם משרד הפנים. היא מפקידה ומאשרת תכניות מתאר מקומיות ודנה בהתנגדויות. זוהי הוועדה החשובה והמרכזית בכל הקשור לקרקעות חקלאיות.
ועדה מקומית מכינה ויוזמת תכניות מתאר בתחום מרחבה (תכניות מתאר מקומיות). היא ממליצה על אותן תכניות לוועדה המחוזית, מאשרת תשריטי איחוד וחלוקה, ואחראית על גביית היטל ההשבחה.
ועדת ערר קיימת בכל מחוז, ובראשה עומד אדם הממונה על ידי שר הפנים. היא דנה, בין היתר, בערעורים הקשורים לתכניות איחוד וחלוקה, הקלות והיתרים, שימושים חורגים ותביעות פיצויים לפי סעיף
197.
חכירה (זכות חכירה) הסכם שכירות ארוך טווח של קרקע מהממשלה (רמ"י) או מהרשויות, בדרך כלל לתקופה של 49 או 99 שנים. בעל זכויות חכירה מחזיק את הקרקע בתוקף ההסכם, אך אין זו בעלות מלאה. זכות החכירה יכולה להיות רשומה בטאבו.
ייעוד קרקע השימוש החוקי שניתן לעשות בקרקע, כפי שנקבע בתוכניות התכנון העירוניות (תב"ע). כלומר, מה מותר לבנות ועל מה.
מושע קרקע בבעלות משותפת במגרש, המתפרסת על כל המגרש, כאשר לכל אחד מהבעלים הרשומים חלק יחסי מוגדר מתוך שטח החלקה.
מס רכישה מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בעת הרכישה. גובה המס מחושב לפי שווי העסקה ובמדרגות מעודכנות אחת לשנה. שיעורי המס משתנים בין דירה יחידה ומימוש נוסף (למשפרי דיור או רוכשים נוספים) ושימושי קרקע שאינם למגורים (חקלאות, מסחר וכו').
מס שבח מס שמשלם מוכר הקרקע לידי המדינה, המוטל על הרווח שעשה המוכר. הרווח הוא ההפרש בין מחיר המכירה הנוכחי למחיר הקנייה המקורי (עם התאמות והוצאות מוכרות), והמס עליו הוא כיום כ-25% מהרווח הנקי.
מתן התנגדויות כל מי שרואה עצמו נפגע מתכנית רשאי להגיש את התנגדותו למוסד התכנון שהפקיד את התכנית. ההתנגדות צריכה להיות מנומקת, מלווה בתצהיר חתום בפני עורך דין, וניתן להגיש אותה תוך חודשיים מיום הפקדת התכנית.
סעיף 197 סעיף המאפשר תביעת פיצויים לאור פגיעה במקרקעין. על התובע להוכיח שהפגיעה במקרקעין עוברת את גבול הסביר על מנת לזכות בפיצויים.
צמודי קרקע כל בנייה שאינה רוויה – וילות, קוטג'ים, דו-משפחתיים ובתים בודדים. כל מה שבגדר בנייה נמוכה.
קבוצת רכישה התאגדות של אנשים שמתאגדים יחד לרכישת קרקע או דירות ובנייה עצמית, על מנת להוזיל עלויות ולקבל בקרה על הפרויקט.
קרקע חקלאית חלקת קרקע המיועדת בפועל לגידולים חקלאיים או מרעה. השימוש המותר בקרקע מוגדר על ידי רשויות התכנון והבנייה.
קרקע למגורים קרקע שמותר לבנות עליה דירות ובתים, בהתאם לייעוד שנקבע בתוכנית התכנון. לדוגמה, קרקע הצבועה בצבע צהוב בתשריט העירוני כאשר ייעודה הוא מגורים.
קרקע מסחרית קרקע המיועדת להקמת מבנים עסקיים, מסחריים או משרדים.
קרקע משרתת ציבור/תשתיות קרקע המיועדת למוסדות ציבור (כגון בתי ספר, בתי חולים) או לתשתיות (כבישים, פארקים ציבוריים). ייעוד זה יופיע בתוכנית העירונית בצבעים מיוחדים (כגון ירוק לפארקים, חום למוסדות ציבור).
קרקע תעשייתית קרקע לייצור ותעשייה, הכוללת מפעלים ומתחמי לוגיסטיקה.
רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הרשות הממשלתית המנהלת את מרבית אדמות המדינה (כ-93% מכלל הקרקעות). היא היורשת של "מנהל מקרקעי ישראל" ומתוקף החוק מנהלת קרקעות בבעלות הממשלה, קרקעות קק"ל ושטחים של רשות הפיתוח.
שומה (שומת מקרקעין) הערכת שווי כלכלי של נכס מקרקעין על ידי שמאי מוסמך. השמאי בוחן את גודל הנכס, מצב התשתיות, ייעוד הקרקע, מחיריהם של נכסים דומים בסביבה ועוד, ומוציא דוח שומה המפרט את שווי השוק.
שטח מטרופוליני שטח בעל חשיבות מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים לעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל.
שטח נופש אקסטנסיבי שטח המיועד לטובת גני משחקים, חורשות ויער פארק, שטחים חקלאיים, פינות לפיקניק, דרכים להולכי רגל ולרוכבי אופניים. אמור להבטיח בילוי שקט בחיק הטבע ולאפשר פעילות ופנאי בשטח פתוח עם פיתוח מינימלי.
שטח נופש אינטנסיבי שטח המיועד לטובת בריכות שחייה, פארק מים, גני אירועים, גן חיות, חוות סוסים, אזורים להתקהלות והתכנסות, ספורט אתגרי, שטחי ספורט בתשלום. שטח שאמור להיות מרוחק מאזורי מגורים עקב השימושים המותרים בו.
טאבו (לשכת רישום מקרקעין) לשכת הממשל שמרכזת את כל רישומי הבעלות והזכויות במקרקעין בישראל. כל נכס רשום (דירה, קרקע, מבנה מסחרי וכו') יש לו נסח טאבו המפרט את הבעלים, הסטטוס (בעלות/חכירה) ושעבודים (למשל משכנתא).
תב"ע (תכנית בניין עיר) מסמך תכנוני בעל תוקף חוקי המסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון (עיר/מועצה או חלקים מהם). בתב"ע מפורטים, בין היתר, הייעודים השונים של הקרקע, קווי הבניין, גובהי מגדלים ועוד. כמעט כל היתר בנייה דורש עמידה בהחלטות התוכנית שנקבעה בתב"ע.
תמ"א 35 (תכנית מתאר ארצית 35) תכנית מתאר ארצית המגדירה את האזורים המיועדים לפיתוח עירוני (הרחבת אזור המגורים והמסחר של כל היישובים בארץ), אזורים המיועדים לשימור (שטחים פתוחים ירוקים), אזורים שבהם אמורים לקום אזורי תעשייה וכן הלאה.
תמ"מ 2 (תכנית מתאר מחוזית 2) תכנית מתאר מחוזית שאושרה באוגוסט 2007 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז צפון. מטרתה ליצור תנאים להעלאת איכות החיים של האוכלוסייה, בדגש על הקטנת הפערים בין האוכלוסיות השונות, וחיזוק הערים במחוז באמצעות ריכוז הפיתוח בתחומן, ויצירת תנאים נאותים לפיתוח כלל שימושי הקרקע לרבות המסחר והתעסוקה.
תמ"מ 5 (תכנית מתאר מחוזית 5) תכנית מתאר מחוזית שאושרה בתחילת שנת 2010 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז תל אביב. מטרתה להבטיח את המשך תפקודו היעיל של מטרופולין תל אביב ומחוז תל אביב בכללו – כמוביל הכלכלה הלאומית וכמרכז תרבות, תוך פיתוח וטיפוח איכות חיים עירונית גבוהה לכל תושביו ושימת דגש מיוחדת לפיתוח וטיפוח דרום המחוז, וקביעת ייעוד שטחים לפיתוח אזורים עירוניים בדגש על שילוב שימושים.
תמ"מ 6 (תכנית מתאר מחוזית 6) תכנית מתאר מחוזית שאושרה באוקטובר 2012 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז חיפה ומטרופולין חיפה והצפון. קובעת הוראות לעניין ייעודי הקרקע תוך שמירה על ערכי טבע, נוף ומורשת, איכות הסביבה, קרקע חקלאית ושטחים פתוחים והבטחה של פיתוח בר-קיימא למען הדורות הבאים.
תמ"מ 21/3 (תכנית מתאר מחוזית 21/3) תכנית מתאר מחוזית שפורסמה בשנת 2003 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז מרכז כחלק מהמטרופולין הראשי בישראל. מטרתה ליצור תנאים נאותים מבחינת מגורים, תעסוקה ותשתיות לקליטת תוספת האוכלוסייה עד לשנת היעד של התכנית שבה תגיע אוכלוסיית מדינת ישראל ל-8 מיליון תושבים.
תמ"מ 30/1 (תכנית מתאר מחוזית 30/1) תכנית מתאר מחוזית שאושרה סופית בנובמבר 2013 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז ירושלים. מטרתה ליצור תנאים נאותים לתפקודו היעיל ולפיתוחו הכלכלי של מחוז ירושלים, כמרחב הכולל את בירת ישראל, המהווה מרכז שלטוני תרבותי וחינוכי ומוקד תיירותי בינלאומי. יצירת תנאים נאותים לפיתוח איכות חיים גבוהה לתושבי המחוז, לרבות תושבי העיר ירושלים, תוך מתן אפשרות לדיור, לתעסוקה, לרווחה ולפנאי ונופש לכל קבוצות האוכלוסייה.
